关于征求《抚州市中心城区城市更新（一期）实施方案》（征求意见稿）
意见的公告
为大力实施城市更新行动，以环境改良、配套完善、功能提升为重点，积极打造抚州城市更新片区改造样板，努力为人民群众创造高品质生活空间。根据国家有关规范、标准，结合我市实际，我局草拟了《抚州市中心城区城市更新（一期）实施方案》（征求意见稿），现向社会公开征求意见，如有修改意见和建议，请于2023年8月27日前以电子邮件方式反馈至我局。
电子邮箱：fzspztsb@163.com
联系地址：抚州市住房和城乡建设局城建科
联系电话：0794-8261907
抚州市住房和城乡建设局
2023年7月27日
抚州市中心城区城市更新（一期）
实施方案
（征求意见稿）
实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。结合我市实际，拟启动青云、六水桥、荆公路、西大街片区城市更新工作，现将市中心城区城市更新（一期）实施方案制定如下。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，大力实施城市更新行动，改变以往“拆改留”的逻辑，由“拆改留”转变为“留改拆”，以环境改良、配套完善、功能提升为重点，积极打造抚州城市更新片区改造样板，努力为人民群众创造高品质生活空间。
（二）工作要求
——严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
——严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
——严格控制大规模搬迁。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。
——坚持市场化、法治化原则。要通过市场化运作，引进社会资本参与城市更新项目，实现项目投资、建设、运营和收益平衡。坚持依法依规推进城市更新，包括明确城市更新项目实施机构、项目融资、征地拆迁、土地出让等各环节、全过程。
（三）主要目标。按照“集中连片、留拆并举、市场运作、整体提升”原则，采取原址安置的模式，进一步改善老城区居民居住环境，完善生活配套设施，对片区进行全面提升改造，打造城市更新样板。到2025年，市中心城区老城区面貌焕然一新，群众的获得感、幸福感和满意度不断提升，形成城市更新行动“抚州经验”。
二、城市更新（一期）项目简介
项目一：抚州市中心城区青云片区城市更新项目
建设单位：抚州市市属国有资产投资控股集团
初步估算总投资：约10.344亿元，银行贷款约8.26亿元
包括三个片区，分别为：
1.抚纺一区片区，占地67757㎡，更新户数1050户；
2.电机厂宿舍片区，占地26995㎡，更新户数500户；
3.金家山片区，占地14273㎡，更新户数225户。
项目二：抚州市中心城区六水桥、荆公路、西大街片区城市更新项目
建设单位：抚州市城市建设集团有限公司
初步估算总投资：约11.15亿元，银行贷款约8.92亿元
包括三个片区，分别为：
1.东华理工片区，占地33870㎡，更新户数492户；
2.荆公路片区，占地30560㎡，更新户数267户；
3.长途汽车站片区，占地36279㎡，更新户数646户。
三、编制城市更新（一期）规划设计方案
对需更新的片区面积、户数、建筑密度、容积率、计容面积、配建总建筑面积等要素进行规划明确，达到修建性详细规划的内容和深度要求。
四、城市更新资金
项目总投资约21.494亿元，社会投资方融资20%，其余由市场化运作融资80%。
五、城市更新实施机构
授权抚州市市属国有资产投资控股集团、抚州市城市建设集团有限公司为项目实施机构
六、工作流程及任务
（一）工作流程
1.划定片区。将六个片区划分为两个城市更新项目，分别为青云片区（包括抚纺一区、电机厂宿舍、金家山），六水桥、荆公路、西大街片区（包括东华理工、荆公路、长途汽车站）。（责任单位：市住建局、临川区政府）
2.授权实施机构。市政府授权抚州市市属国有资产投资控股集团、抚州市城市建设集团有限公司作为实施机构。（责任单位：市政府办）
3.进行融资。按片区编制城市更新项目可行性研究报告，按照商业银行放贷要求提供申报材料，力争在最短的时间内完成放贷。（责任单位：商业银行、市住建局、市国控集团、市城建集团）
4.开展征迁工作。社会投资方委托政府进行拆迁。实施主体是临川区人民政府，实施单位临川区青云、荆公路、六水桥、西大街街道办事处。自征收决定公告公布之日起30日内到街道办事处办理征迁签约手续，签约主体为临川区所涉街道办事处。对已签订协议的住户，按照先补偿后搬迁再拆除程序开展征迁工作。（责任单位：市国控集团、市城建集团、临川区政府、青云街办、荆公路街办、六水桥街办、西大街街办）
5.土地收储。项目用地完成征拆，补偿到位，权属无纠纷，无涉法涉讼情况，办理相关手续收储土地。（责任单位：市自然资源局、市住建局、临川区政府）
6.制定规划设计方案。明确更新的户数、面积，开发建设的面积规模，达到修建性详细规划的内容和深度要求。（责任单位：市国控集团、市城建集团、市自然资源局、市住建局、临川区政府）
7.带方案进行招拍挂。根据该区域控制性详细规划要求，提出土地出让规划条件，明确用地性质、容积率、建筑密度、车位配比、海绵城市、装配式建筑、绿色建筑及需要配建的公共服务设施等规划指标。如需带规划方案出让，规划方案必须达到修建性详细规划内容和深度的要求。（责任单位：市自然资源局、市住建局）
8.对项目实施开发。做好项目立项、可行性研究、设计方案、初步设计、施工图设计、施工单位招标等工作。（责任单位：市国控集团、市城建集团、市发改委、市住建局、市自然资源局等单位）
（二）工作任务
市住建局：负责整个项目牵头抓总工作；拟制市中心城区城市更新实施方案；配合办理土地收储手续；经常性调度项目进展，协调解决相关问题；审批项目开发后的有关手续等。
市自然资源局：配合做好规划方案制定；负责做好土地收储、带方案招拍挂工作；做好项目开发过程中设计方案的批复等。
市发改委：负责做好项目开发过程中项目立项、初步设计等批复工作。
市财政局：负责土地挂牌拍卖后及时将出让金拨付潜在社会投资方用于城市更新工作。
临川区政府：指导各街办办理征迁手续，对已签订协议的住户申领发放征收补偿款，做好搬迁和房屋拆除等工作。
市国控集团、市城建集团：参与城市更新一期项目土地竞拍，如竞拍成功后则对项目实施开发等工作。
商业银行：指导社会投资方办理放贷前的手续，及时做好放贷等工作。
七、保障措施
一要高位推动。为全面推进城市更新工作，加强领导，强化统筹，保障城市更新各项工作有序推进，成立了由市政府主要领导任组长，分管领导为副组长，相关市直部门主要负责同志为成员的领导小组，统筹协调城市更新的相关事宜，并由市住建局牵头成立城市更新专班，加强项目建设督导并研究制定城市更新行动相关政策文件。
二要加速办贷。项目推进中涉及到住建、发改、财政、自然资源等部门业务职能，按照缺什么补什么的原则，开辟“绿色通道”，简化流程，现场办公、现场出具各类证明材料，协调解决项目融资建设中存在的问题和困难，积极推进项目实施。
三要解放思想。对于具体项目推进前的城市更新的总体规划不作刚性要求，允许以划拨、出让的形式快速解决用地问题，对城市更新形成的新增房屋建筑面积，允许以公开拍卖或挂牌出让，划拨+补缴土地出让金方式进行销售，从而解决了项目资金内部自平衡问题，既有利于融资测算，又有利于接续开展城市更新工作。
