为切实保障购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场稳定健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》，我局结合市区房地产市场发展实际，起草了《扬州市市区商品房预售资金监管办法》（附后），现公开征求意见。
征求意见时间：2024年5月28日至2024年6月27日
意见反馈电话：0514-80989185
扬州市住房和城乡建设局
2024年5月28日
扬州市市区商品房预售资金监管办法
（征求意见稿）
第一条为切实保障购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》，结合市区房地产市场发展实际，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售资金是指商品房在办理预售许可证后至房屋所有权首次登记，由购房人按照《商品房买卖合同》约定支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等。
第三条扬州市区（不含江都区）行政区域内批准预售的商品房预售资金的收入、支出和使用，适用本办法。
第四条扬州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）为市区商品房预售资金监管的主管部门，履行商品房预售资金监管职责，督促检查商品房预售资金监管实施情况。中国人民银行扬州市分行（以下简称市人行）负责指导监管银行做好监管账户管理工作。国家金融监督管理总局扬州监管分局（以下简称扬州金融监管分局）负责对监管银行履行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第五条市住建局会同人行、扬州金融监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的银行（以下简称监管银行）并公示。由市住建局下属扬州市房屋产权和交易管理中心（以下简称市交易中心）在中标的监管银行开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。
第六条开发企业在办理预售许可证前，按照一次预售许可对应一个账户的原则，向市住建局申请关联一个监管账户。
第七条市住建局、交易中心、开发企业和监管银行签订预售资金监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容在预售方案中予以明确。
第八条监管账户应当在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明，并在市住建局门户网站和商品房销售现场公示。
第九条购房人所缴交的商品房预售资金应全部进入监管账户，资金额应与《商品房买卖合同》所载的成交金额一致。
第十条开发企业要认真做好资金归集工作，保证资金及时足额进入监管账户。按揭银行要配合做好资金归集工作，认真核对《商品房买卖合同》中监管账户信息，确保个人按揭贷款的放款及时进入监管账户。
第十一条商品房预售资金进行专户存储,监管银行按照商品房预售资金监管有关规定和预售资金监管协议做好监管账户资金管理和监控。
第十二条监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市住建局根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。监管额度由主体部分建造成本、配套部分建造成本、装饰安装部分建造成本、精装修部分建造成本（精装修成品房）和不可预见性费用组成。
第十三条监管额度按照工程建设进度经市住建局审核同意后，予以核减。完成房屋所有权首次登记方可申请解除预售资金监管。
第十四条监管账户资金达到监管额度上限或核减后超出应监管额度的部分，开发企业可申请使用。
第十五条监管账户资金应当优先用于支付项目建设相关的建筑材料、设备和施工进度款、农民工工资等。开发企业在申请资金拨付前，应提交施工单位、农民工工资等账户，市住建局对项目建设相关的建筑材料、设备和施工进度款、农民工工资等进行点对点拨付。
第十六条监管资金使用未经市住建局同意，监管银行不得支取、拨付、划扣；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调项目监管资金。未经同意擅自支取、拨付、划扣的，责任方应依法承担赔偿等法律责任。
第十七条对于重要时期、重点监管项目，可采取“一事一议、一楼一策”的方式，由市住建局会同属地政府审核同意后进行资金管理。
第十八条根据《扬州市房地产开发企业信用信息管理暂行办法》中房地产开发企业的信用评级，对其所开发项目商品房预售资金进行分级监管。
第十九条监管账户资金达到监管额度后，开发企业可凭银行出具的符合监管规定的现金保函，置换同等额度的监管资金，保函金额不得超过应监管额的30%。
第二十条市住建局会同商业银行建立预售资金监管系统，实现信息共享和实时对账。
第二十一条市住建局、人行、扬州金融监管分局应当加大商品房预售资金监管指导、检查力度，对房地产开发企业、商业银行违反预售资金监管规定的行为依法依规予以查处。市住建局及商业银行工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门依法予以处理。违反本办法的商业银行，不能继续作为监管银行。
第二十二条本办法由市住建局负责解释。
第二十三条本办法自年月日起施行，《扬州市市区商品房预售款监管暂行办法》等预售资金相关规定自本办法施行之日起废止。本办法生效后，首次批准预售的房地产开发项目预售资金监管按照本办法执行；年月日前办理过预售的房地产开发项目预售资金监管继续按照原相关政策执行。
《扬州市市区商品房预售资金监管办法》起草情况说明
房地产市场监管处
根据规范性文件制定程序，现就《扬州市市区商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）起草情况作如下说明：
一、制定《办法》的必要性
2010年5月，我市在主城区率先开展商品房预售资金监管工作，制定了《扬州市市区商品房预售款监管暂行办法》（扬住房发〔2010〕12号），并逐步在各县（市、区）推开。多年来，我们始终坚持既保障购房人合法权益、防范市场风险，又服务扶持企业、促进房地产业健康发展的原则，认真履行监管职责，不断探索和完善监管措施，保证了工程建设顺利完成，维护了房地产市场良好秩序。
2021年8月份以来，恒大、佳源、奥园等多个房地产开发项目出现经营性风险，在处置过程中，市区部分商业银行拒不执行之前签订的三方监管协议，甚至出现个别银行擅自挪用商品房预售监管资金的情况，严重侵害了购房人的合法权益，也严重影响了风险项目后期处置，亟需对现行的“企业开设账户”的预售资金监管模式进行调整。
2022年1月26日，住建部印发《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），对商品房预售资金监管工作提出指导意见，2022年2月省住建厅召开工作部署会，要求各地制定完善商品房预售资金监管相关办法措施。
近两年，在巡视组对省、市两级住建部门的巡察中均提出制定完善商品房预售资金监管办法的要求。
二、起草过程
2022年2月，根据住建部和省住建厅要求，我局会同中国人民银行扬州市中心支行、中国银保监会扬州监管分局组织房地产开发企业、商业银行进行多轮调研、会商后，起草了《办法》初稿，先后组织人民银行、银保监局、财政局及局相关处室单位，中国银行、邮政银行、浦发银行、建设银行、农业银行、江苏银行等商业银行，恒通、新能源、华建、中海、万科、中信泰富、绿城、九龙湾、广宇、汉方等房地产开发企业等多轮征求意见。2024年5月，根据房地产市场新变化，前往省内重点城市进行调研，对《办法》初稿进一步修改完善，并公开征求意见。
三、总体内容
《办法》主要明确了实施范围、商品房预售资金的定义、监管银行的选定、监管账户的建立、监管额度的核定、监管资金的使用要求和各方监管责任。
四、《办法》制定依据
《办法》依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（内部）》、《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》制定。
来源地址：http://www.yangzhou.gov.cn/yzszxxgk/zjj/202405/b54c0dd545df4eeaa8a9803fed8e6791.shtml
