自贸区钦州港片区自然资源和建设局，各县（区）住房城乡建设局，市质安监站，各有关单位：
为进一步规范工程参建各方主体的质量行为，切实加强住宅工程质量管理，着力解决住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题，提升住宅工程品质，提高人民群众满意度，现就加强我市住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治工作通知如下。
一、充分认识住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓问题防治工作的重要意义
各县（区）住房城乡建设行政主管部门、各工程参建单位要坚持以人民为中心的发展思想，充分认识住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治工作的重要意义，从住户的切身感受出发，进一步提高政治站位，增强工作责任感和紧迫感，以更高标准、更有效措施深入推进住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治工作。积极引导工程参建各方加强管理，健全质量保证体系，严格监督工程建设标准的实施，扎扎实实开展常见质量问题防治工作。各建设、设计、施工、监理等单位要本着高度负责的态度，切实抓好住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治工作，明确责任，认真履责，严格执行有关文件要求，将住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治工作列为日常工作的重要内容，高标准管理，精细化施工，努力消除住宅工程常见质量问题。
二、明确住宅工程参建各方主体的质量责任，认真落实防治措施
（一）建设单位对住宅工程承担工程质量的首要责任。建设单位应加强对住宅工程建设全过程质量管理，应及时审查并批准施工单位提交的住宅工程常见质量问题防治施工方案，并督促施工单位按施工方案实施。负责组织住宅分户验收和竣工验收。建设单位应对住宅工程承担工程质量问题的处理和保修责任。
（二）施工单位对住宅工程施工质量负责。施工单位应完善质量管理体系，加强全面质量管理，努力减少或消除住宅工程质量常见问题，切实提高住宅工程质量。施工单位对承建工程承担质量保修责任。
（三）监理单位对住宅工程质量负监理责任。监理单位应对关键工序、关键部位、隐蔽工程严格验收管理，对住宅分户验收和竣工验收严格把关，确保验收数据和验收结论真实、准确。
三、加强监管，确保常见质量问题防治要求落实到位
各县（区）城乡建设行政主管部门要把住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等常见质量问题防治作为住宅工程建设管理工作的重点内容，加强对建设、设计、施工、监理单位执行工程质量管理法律法规、标准规范和常见质量问题防治情况的监督检查，加大责任追究力度，强化参建各方主体责任落实，切实提高全市住宅工程质量总体水平。各级工程质量监督机构要将住宅常见质量问题防治落实情况作为重要内容列入监督计划，通过抽查、巡查、专项检查等手段，督促工程参建各方落实防治责任，及时发现和纠正质量问题和隐患，确保住宅工程常见质量问题防治的有关规定督查落实到位。
附件：钦州市住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等质量常见问题治理具体内容
钦州市住房和城乡建设局
2023年11月20日
附件
钦州市住宅工程外墙渗漏、墙体开裂和抹灰层空鼓等质量常见问题治理具体内容
一、外墙（砌体、剪力墙）渗漏
（一）表现及典型特征：
雨水由建筑物外侧墙体（砌体、剪力墙）处渗漏进室内。
（二）主要产生原因：
1.砌体组砌方式不规范，剪力墙养护不当等原因产生外墙裂缝导致渗漏。
2.外墙饰面层、抹灰层、外保温层施工不当产生裂缝导致雨水渗漏进砖墙墙体内。
3.悬挑工字钢、施工塔吊附墙件、施工电梯附墙件、外架连墙件、墙体对拉螺杆等外墙预留孔洞密封不严，导致渗漏水。
（三）防治及应对措施：
1.墙体施工措施
（1）砌筑: 严格按排砖图进行砌筑，砂浆饱满度必须满足规范要求，不得出现瞎缝、透明缝、假缝。砌体每日砌筑高度不得大于1.5m，填充墙与承重主体结构间的空（缝）隙部位施工，应在填充墙砌筑14d后进行。砌体与混凝土等不同材料交接处设置钢丝网防止温差裂缝。
（2）剪力墙：严格把控钢筋安装、混凝土浇筑工艺，钢筋绑扎安装验收合格后方可浇筑混凝土。拆模后，按规范要求进行砼养护。
2.外墙饰面层、抹灰层、外保温层施工措施
（1）外墙饰面层：饰面砖粘结砂浆饱满度必须符合规范要求，不得存在空腔、裂缝；涂料层必须进行基层处理，按规定分层施工。
（2）抹灰层施工前进行基层处理，并要有抗裂措施。
（3）外保温层应有抗裂措施。
3.预留孔洞密封措施
（1）对拉螺杆孔洞密封措施：
墙体抹灰前，应拆除拉螺杆孔洞的PVC套管，孔洞清理干净后采用发泡剂、微膨胀混凝土、锥形橡胶塞等材料依据图纸设计进行密封，密封后外墙侧孔洞口做防水处理。
（2）悬挑工字钢、施工塔吊附墙件、施工电梯附墙件、外架连墙件预留孔洞密封措施：
工字钢、附墙件拆除后，应对该处预留孔洞内侧进行凿毛处理和杂物清理，浇水润湿，用高于墙体混凝土等级一个强度等级的细石混凝土浇筑密实，待混凝土达到强度等级后，再在外墙侧做一道防水层。
二、空调板、建筑腰线等部位渗漏
（一）表现及典型特征：
雨水由空调板根部、空调预留洞口、外墙面层装饰腰线等部位渗漏进室内。
（二）主要产生原因：
1.突出墙面的腰线、檐板（常见空调板），凹进墙面的空调预留洞口等结构板面无防水措施，板面层未设置向外排水坡，下部未设置滴水线，造成腰线、空调板、空调预留洞口等结构板面积水渗入室内。
（三）防治及应对措施：
1.空调板、空调预留洞口的结构板面应有防水措施，如在根部设置混凝土翻边止水带，板面设置不小于3%的向外排水坡，结构完成后做一道防水层。
2.突出墙面的腰线结构板面设置不小于3%的向外排水坡，结构完成后做一道防水层。
三、墙体抹灰层空鼓、裂缝
（一）表现及典型特征：
抹灰层空鼓是指抹灰层与基层粘结不空，小锤轻敲发出似击鼓一样的声音。较大面积的抹灰层空鼓易发生开裂甚至脱落。
抹灰层裂缝是指抹灰层表面出现裂纹，常见于抹灰层空鼓部位，不同墙体材料交接处的水平或竖向裂缝。
（二）主要产生原因：
1.基层表面未清理干净，存在尘土、污垢、油渍等污染物。
2.基层处理不当，抹灰前未针对基层材质进行湿润处理或湿润不足，混凝土基层未刷界面处理剂，未进行拉毛糙化处理。
3.基层面平整度偏差过大，一次抹灰过厚，干缩率过大；抹灰厚度超过35mm无抗裂措施。
4.不同材料基体交接处未设置钢丝网或钢丝网未张拉牢固。
5.线盒、表箱、电线管等处灰浆不饱满，管线集中处未挂钢丝网处理或处理不当。
6.底层、面层一次施工，抹灰层太厚或太薄，抹压不密实。
7.抹灰材料中水泥质量差，砂的含泥量过大，砂浆未按配合比进行原材料计量控制。拌合后的水泥砂浆不及时用完，停放时间过长，砂浆逐渐失去流动性和粘结强度。
（三）预防措施：
1.抹灰前的基层处理是确保抹灰质量的关键之一，必须认真做好：
（1）砼、砖石基层表面凹凸明显部位，应事先剔平并用1：3水泥砂浆甩浆处理，表面太光滑的基层要凿毛，或用1：1水泥砂浆掺10%的107胶先薄薄抹一层（厚约3毫米），24小时后再进行抹灰，基层表面砂浆残渣污垢、隔离剂、油漆等，均应事先清除干净；
（2）墙面脚手孔洞应堵塞严密。水暖、通风管道通过的墙洞和剔墙管槽，必须用1：3水泥砂浆堵严抹平；
（3）不同基层材料交接处应铺钉钢丝网，每边搭接长度应为150mm。
2.水泥: 宜采用P.032.5 硅酸盐水泥，通过复验确认水泥的凝结时间和安定性。普通硅酸盐水泥初凝时间不得少于45min，终凝时间不得大于10h (600min)。
3.砂: 一般抹灰使用的砂宜采用平均粒径 0.35mm～0.5mm 颗粒坚硬、洁净的中砂，砂的含泥量不应大于 3.0%，砂在使用前应当过筛。不可使用海砂，不建议使用石灰膏、“砂浆王”等添加剂或替代品。
4.预拌砂浆进场后，必须安排容器储存，定时清洗。容器必须有遮阳、防雨措施。容器必须标识砂浆品种和时间，严格控制砂浆使用时间不超过3h。
5.混凝土和加气混凝土砌块墙面抹灰前，墙体须浇水湿润，使用水泥细砂浆掺胶拌合物(加用水重 5%的 108胶) 涂刷表面做拉毛糙化处理，拉毛养护时间不少于3d。
6.抹灰前墙上管槽、孔洞须填补密实，并要求墙体开槽处砂浆抹平并挂设钢丝网。墙内安装各种箱柜，其背面露明部分应加设钢丝网。
7.抹灰工程必须分层进行，当抹灰总厚度大于或等于35mm时，一般采用分层多道粉刷施工，每层建议不超过15mm，第一层硬化后加设镀锌焊接钢丝网，并采用专用锚栓固定，增加各层间的粘结力。再粉刷第二层，面层建议加设抗裂耐碱玻纤网格布，面层粉刷抗裂砂浆5mm～6mm厚。
8.抹灰完成 24h 后，表面完全硬化即开始养护，养护时间不少于 7d。预拌砂浆或干粉砂浆的抹灰应按砂浆说明书及相关标准执行。
9.大面积抹灰时，根据墙面尺寸进行冲筋，将墙面划分成较小的抹灰区域再抹灰: 外墙大面积抹灰时，应设置分隔缝，缝宽宜为 10mm~20mn。
10.抹灰砂浆随拌随用，应在初凝前用完，凡结硬砂浆不得继续使用。
来源地址：http://zjj.qinzhou.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/wjtz/t17514493.shtml
