现就《钦州市新建商品房预售资金监管实施细则》(以下简称《实施细则》)解读如下:
一、修订背景
《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定预售资金必须用于有关的工程建设,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)要求“各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度”。 2022年1月26日,住房和城乡建设部、人民银行、银保监会联合出台了《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号),2022年10月31日,自治区住房城乡建设厅、人民银行南宁中心支行、广西银保监局、自治区地方金融监管局联合出台了《关于进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见》,对商品房预售资金监管工作提出了新要求,而钦州市于2019年6月18日印发的《钦州市商品房预售资金监管办法》(以下简称《监管办法》)部分条款和内容与住房城乡建设部、自治区住房城乡建设厅的要求不相适应,需要进一步修订完善。
二、修订依据
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》《自治区住房城乡建设厅、人民银行南宁中心支行、广西银保监局、自治区地方金融监管局关于印发进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见的通知》《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》(2023年修订)等有关规定,并结合我市实际情况修订。
三、主要内容
《实施细则》共六章,分别为总则,预售资金监管协议、监控账户和监管账户,预售资金收存管理,预售资金使用管理,监督管理和附则,具体条文共三十六条,对原《监管办法》大部分条款内容进行了修改、完善和补充,进一步明确了预售资金监管的程序及要求。
四、特色亮点
与《监管办法》比较,《实施细则》在促进房地产市场健康发展、保障项目顺利建设、维护购房人合法权益上得到了更好的体现。具体如下:
(一)招标确定监管银行。根据住房城乡建设部、自治区住房城乡建设厅的文件精神,市、县住房城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式确定预售资金监控银行和监管银行,建立监管银行名录。对监管银行名录实施动态管理,及时淘汰不能履行商品房预售资金监管职责及无法承担商品房预售资金监管工作的银行。
(二)设立预售资金监控账户。以钦州市房屋产权交易监理中心名义设立市本级商品房预售资金唯一监控账户,建立预售资金监控管理系统,所有预售资金通过监控账户及时归集到项目监管账户,从源头上强化预售资金的监管。
(三)采用“一房一码”技术。所有存入监控账户的购房款,需附带有预售资金监管系统生成的每套房屋编码,未附房屋编码的资金将原路退回,同时结合房屋交易网签备案系统的实时入账联动检查,实行人、房、资金的精细化管理,有效提高预售资金的交存入账。
(四)调整重点监管资金额度要求。据住房城乡建设部、自治区住房城乡建设厅的文件精神,调整重点监管资金额度要求。明确重点监管资金额度不得低于工程建设预算总额(包括建筑安装和配套建设等费用)的110%,且每平方米建安造价指标不得低于钦州市建设工程造价信息每年最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。
(五)增加重点监管资金支取节点。结合实际,在原来基础上增加一个重点监管资金支取节点,帮助企业提高资金使用效率。增加的节点为监管项目完成外墙装修、外架下架完成申请用款的,使用数额不超过重点监管资金的85%。
(六)明确监管账户内资金留存要求。根据《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》(2023年修订)有关规定:“房地产开发项目竣工验收之前,监管账户应有留存资金,具体比例由各市房地产开发主管部门确定。”明确监管项目完成建设工程竣工验收备案前,监管账户内资金余额应当不低于重点监管资金的5%;完成房屋所有权首次登记前,监管账户内资金余额应当不低于重点监管资金的2%。房屋所有权首次登记后,可以解除预售资金监管。留存资金结合信用等级制定不同标准。房地产信用等级为一级、二级的房地产开发企业所开发项目完成主体工程结构封顶节点后,监管账户内资金余额可分别下调至不低于重点监管资金的2%、3%,完成建设工程竣工验收备案时,可使用该节点最高限额资金。
(七)补充相关法律责任。对银行业金融机构、房地产开发企业及勘察、设计、施工等有关单位的法律责任进行补充,有效防范违法违规行为的发生,更好地促进房地产市场健康有序发展。
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