1月29日上午，济宁市人大常委会办公室组织召开新闻发布会。介绍《济宁市物业管理条例》有关情况，并回答记者提问。
发布人
郝永伟 济宁市人大常委会法工委副主任
王延蕊 济宁市司法局副局长
陈 伟 济宁市住房保障和房地产发展事务中心党委副书记
韩 笑 济宁市人大常委会法工委科长
主持人
张文华 济宁市人大常委会副秘书长、研究室主任，市政府新闻发言人
《济宁市物业管理条例》已于2024年1月20日市人大常委会发布公告予以公布，自2024年5月1日起施行。为做好这部法规贯彻落实的宣传工作，今天召开新闻发布会，希望通过对这部法规的广泛宣传，让社会各界更好地理解和把握其中的主要内容和精神实质，形成广泛的社会共识，推动各级政府及相关行政管理部门切实履行职责，为法治济宁建设提供坚实的制度保障。
《济宁市物业管理条例》立法背景和主要内容
立法背景
物业管理和服务关乎千家万户，是群众关注的重点、讨论的热点，是关系民生和社区治理的重要工作。随着经济社会的快速发展和人民物质文化生活水平的不断提高，物业管理和服务工作也出现了不少新情况新问题，需要进一步明确物业管理主体、提高物业服务水平、更新物业服务理念。为了规范物业管理和服务活动，维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐宜居社区建设，依据有关法律、法规，结合我市实际情况，亟需制定一部符合我市物业管理和服务工作实际的地方性法规。
2023年8月市政府向市人大常委会提交法规议案后，经过市人大城环委先行审议、市人大法制委统一审议、市人大常委会会议两次审议，《条例》于2023年12月29日经济宁市第十八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2024年1月20日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议批准，2024年1月20日市人大常委会发布公告予以公布，《条例》自2024年5月1日起施行。
主要内容
《条例》包括总则、物业服务区域和前期物业管理、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则，共八章67条。在立法工作中，针对物业管理和服务涉及面广、社会关注度高的实际，广泛征求社会各界的意见建议，正确区分立法问题、执法问题、普法问题，区分商品房买卖法律关系与物业服务、物业管理法律关系，科学把握物业管理和物业服务边界，处理好民事法律关系、行政法律关系。在《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》留给我市的立法空间范围内，贯彻落实全国人大和国务院对地方物业管理立法的最新要求，发挥地方立法的实施性、补充性、探索性功能。
《条例》第一章规定了立法目的、适用范围、工作原则、体制机制、主管部门、行业协会等内容。
《条例》第二章规定了物业服务区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分、前期物业服务人的选聘、前期物业承接查验等内容。
《条例》第三章规定了业主和业主大会、首次业主大会会议的筹备和召开、业主委员会的组成和职责、业主委员会及其成员的禁止行为、物业管理委员会的成立和职责等内容。
《条例》第四章规定了物业服务人的选聘、物业服务的内容、物业服务人的公示义务、物业服务人应当遵守的规定和禁止行为、物业服务收费、物业服务人的交接、应急物业服务等内容。
《条例》第五章规定了业主、物业使用人、物业服务人的禁止行为，业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守的规定，车位（库）的配置，充电基础设施，住宅专项维修资金的缴存和应急使用、业主公共收益的管理等内容。
《条例》第六章规定了市、县（市、区）物业主管部门，其他主管部门或者机构的监督管理职责，街道办事处、乡镇人民政府的监督管理职责等内容。
《条例》第七章和第八章分别规定了有关法律责任和条例的施行时间。
《条例》的施行必将有力推进我市物业管理服务的法治化、规范化进程，提升我市物业管理服务的水平和质量，增强人民群众的获得感和幸福感。下一步，希望新闻界的朋友们积极宣传和介绍这部法规，为法规的贯彻实施营造良好舆论氛围。
《济宁市物业管理条例》起草审查工作情况
物业管理是城市管理的重要组成部分，也是关系千家万户切身利益的群众性工作。《济宁市物业管理条例》是济宁市开展地方立法工作的重要探索和实践成果。《条例》从“小切口”入手，着眼保障“大民生”，几经修改完善，具有鲜明的针对性和较强的可操作性，是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。济宁市人大法工委、济宁市住房和城乡建设局、济宁市司法局共同成立工作专班，扎实开展立法工作。《条例》起草审查过程中，主要有以下四个特点。
一是坚持问题导向。聚焦物业管理工作中的难点问题和关键环节，借鉴外省市在物业管理方面的先进经验做法，通过规范物业管理活动各方的行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境。
二是注重科学立法。条例采用委托起草的方式，委托山东省政法学院开展草案起草工作。草案起草过程中多次赴外地市开展立法调研，并召开研讨会，了解有关制度制定和执行过程中的实际问题，分析研究工作中行之有效的经验做法，总结提炼形成制度规范。
三是广泛征求意见。《办法》起草过程中，先后征求了县（市、区）政府、市政府部门（单位）、立法联系点、社区、物业服务企业的意见建议，在对各方面意见认真研究吸纳的基础上，组织进行了多次修改完善，形成了《办法（草案）》，提交市政府常务会议审议。
四是开展咨询论证。在草案审查期间，召开专家论证会，邀请法律专家和行业领域专家参与咨询论证，对草案涉及的主要内容进行认真研究。
《济宁市物业管理条例》贯彻落实打算
当前，物业工作是社会各界广泛关注的热点和焦点。《济宁市物业管理条例》是济宁市首部物业管理地方性法规，为规范全市物业领域体制机制、提升物业服务水平、推动物业管理服务融入基层社会治理，提供了更加坚实的法律保障。
济宁市住房和城乡建设局作为全市物业主管部门，将以《条例》出台实施为契机，以提升人民群众的幸福感和获得感为宗旨，全方位、多角度做好《条例》宣贯的各项工作，持续维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益，积极营造良好的生活和工作环境。
一是积极开展学法培训，让涉及物业管理的人员切实成为《条例》的法律明白人。通过主流媒体、专家解读、住建讲堂、能量课堂等多种平台，集中对县市区物业主管部门、相关监管部门、街道、社区、物业企业、业委会等进行学法培训，计划年内完成学法培训2万人次，切实将《条例》的章节和条款学懂弄通、指导实践。
二是广泛深入开展宣传，构建物业领域学法、普法、讲法宣传矩阵，扩大《条例》的社会知晓率和影响力。结合济宁市物业管理工作实际，按照《条例》的重点章节、重要条款，制作专题宣传短片，在各级主流媒体、自媒体等平台进行循环播放；邀请物业行业专家、法律专家，对前期物业管理、业主及业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务、监督管理等重点章节进行深入解读，通过社区和小区宣传栏、业主群、制作发放宣传手册等手段，对物业领域常见问题进行“问答式”解读，用最简单易懂的方式，方便群众知法、学法、用法。
三是凝心聚力推动落实，制定相关配套文件、完善法规制度体系，保障《条例》落地生效、见行见效。市住房和城乡建设局将会同有关部门制定物业管理委员会、小区业委会履职、监督管理职责、维修资金应急使用等方面的配套文件，不断健全物业管理服务的法规制度体系。按照《条例》赋予的法定职责，联合公安、城管等部门，深入实施执法进小区，切实抓好物业领域执法检查和问题排查整治。同时，聚焦抓实抓牢小区管理规约、物业服务合同履约等工作，持续营造公平竞争、诚信守法的市场环境。
现场答记者问环节
济宁日报记者：
物业服务人履行公示义务可以更好地接受业主的监督。请问《条例》规定物业服务人应当公示的信息有哪些？谢谢。
济宁市人大常委会法工委科长 韩 笑：
《条例》第三十八条对此作了规定：“物业服务人应当在物业服务区域内显著位置设置公示栏，如实公示并及时更新下列信息：
（一）营业执照、项目负责人、服务电话、物业服务人网址、投诉电话等；
（二）物业服务的内容、标准，收费的项目、标准、依据、方式等；（三）电梯、消防等设施设备的维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案等；
（四）供水、供电、供热、供气、通信等专业经营单位的报修服务电话等；
（五）上一年度物业服务合同履行以及酬金制物业服务项目收支情况；
（六）上一年度公共收益收支和专项维修资金筹集、使用情况；
（七）业主进行房屋装饰装修活动的情况；
（八）物业服务区域内车位、车库的出售和出租情况；
（九）水质检测情况报告；
（十）其他应当公示的信息。
业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。”
济宁晚报记者：
业主委员会及其成员应认真履行职责、热心为业主服务，自觉接受业主监督。请问《条例》对业主委员会及其成员有哪些要求？谢谢。
济宁市人大常委会法工委科长 韩 笑：
《条例》第二十八、二十九条对此作了规定：“第二十八条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）拒不履行职责；
（二）越权行使业主大会职权或者不执行业主大会决定；
（三）挪用、侵占住宅专项维修资金、业主公共收益；
（四）利用职务便利索取、收受建设单位、物业服务人以及有利害关系业主提供的利益或者报酬，减免物业服务费、停车费等相关费用；
（五）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动中形成的文件、资料；
（六）非法收集、使用、传输、买卖、泄露在物业管理活动中获取的业主、物业使用人个人以及家庭信息；
（七）拒不公示住宅专项维修资金使用管理、业主公共收益使用管理、物业服务用房使用管理等物业服务信息；
（八）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（九）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉举报人；
（十）伪造业主签名、弄虚作假等其他违反法律法规的行为。
第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员职务：
（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
（二）业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员职务的；
（三）存在本条例第二十八条规定情形的；
（四）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。”
济宁新闻网记者：
业主、物业使用人、物业服务人在物业使用中若行为不当易引发邻里矛盾，严重的还会损害建筑物质量与安全。请问《条例》对业主、物业使用人、物业服务人的物业使用行为有什么规定？谢谢。
济宁市人大常委会法工委科长 韩 笑：
《条例》第四十九条第一款对此作出了规定：“业主、物业使用人、物业服务人不得有下列行为：
（一）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、餐厅、书房、厨房的上方；
（三）擅自拆改供气、供热、供水、排水设施；
（四）违反规定饲养动物；
（五）制造超过规定标准的噪声；
（六）高空抛物；
（七）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质；
（八）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间、私开门窗；
（九）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；
（十）侵占绿地，毁坏绿化植物、绿化设施或者擅自伐移树木；
（十一）擅自改变房屋用途；
（十二）使用地锁、石墩、栅栏、板凳等障碍物或者堆放杂物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放机动车辆或者在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放非机动车辆；
（十三）占用楼道、楼顶、道路等业主共有部分放置杂物；
（十四）私设充电桩、私拉电线电缆，携带电动车或者其蓄电池进入楼房；
（十五）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高操作场地，损坏消防设施及器材；
（十六）法律、法规以及（临时）管理规约禁止的其他行为。”
来源地址：http://jnszjj.jining.gov.cn/art/2024/1/30/art_9687_2705687.html
