建筑层数是界定建筑规模和工程造价的重要指标，也是施工图设计和竣工验收的重要依据。在建筑工程合同中，对建筑层数的约定看似简单，但实际操作中却常常因为表述不清或理解偏差引发争议，最终导致工程造价纠纷、工期延误等问题。
为了避免此类问题的发生，在合同中约定建筑层数时，需要关注以下几个方面：
一、明确“层”的定义
在建筑行业中，“层”的概念并非只有一个，不同的理解方式可能导致对建筑层数的认定产生分歧。因此，在合同中首先需要明确“层”的定义，避免歧义。
1. 按地面以上楼层计算:
这是最常见的层数计算方式，通常将建筑物地面以上部分的楼层数相加作为总层数。例如，一栋建筑地上部分有10层，地下部分有2层，则该建筑的层数通常被认为是10层。
这种计算方式简单直观，但也存在一些特殊情况需要考虑，例如：
跃层: 对于跃层结构，通常将其计算为两层。
夹层: 对于夹层，高度和使用功能等因素判断是否计入总层数。
设备层: 设备层是否计入总层数，
2. 按地上、地下楼层分别计算:
这种方式将地上部分的楼层数和地下部分的楼层数分别计算，并分别在合同中进行约定，例如“地上10层，地下2层”。
这种方式更加清晰明确，可以避免对跃层、夹层和设备层等特殊情况的争议。
3. 按功能划分计算:
这种方式根据建筑物的使用功能对楼层进行划分，例如商业层、办公层、住宅层等，并分别约定其层数。
这种方式适用于功能分区明确的建筑，例如综合体项目。
二、明确计入层数的范围
除了明确“层”的定义外，还需要明确哪些部分计入总层数，避免因理解不同而产生争议。
1. 地下室:
地下室是否计入总层数，需要根据其用途、面积、高度和当地政策等因素综合判断。
如果地下室用作人防工程、设备用房或车库等，
如果地下室用作商业、办公或住宅等，则高度和当地政策等因素判断是否计入总层数。
2. 阁楼:
阁楼是否计入总层数，
如果阁楼面积较小，高度较低，且仅用作储藏室等辅助功能，
如果阁楼面积较大，高度较高，且用作卧室、书房等主要功能，则需要计入总层数。
3. 设备层:
设备层是否计入总层数，
如果设备层仅用于放置设备，且面积较小，高度较低，
如果设备层面积较大，高度较高，且兼具其他功能，则需要计入总层数。
三、使用清晰明确的表述
在合同中约定建筑层数时，应尽量避免使用模糊的词语，例如“大约”、“左右”等，而是使用具体的数字和明确的定义。例如：
错误表述: 本工程建筑层数约为20层。
正确表述: 本工程建筑层数为地上18层，地下2层，其中地下2层不计入总层数。
四、附图说明
为了避免文字描述的局限性，建议在合同中附上建筑设计方案图纸，并在图纸上清晰标注建筑层数、各层的用途以及计入总层数的范围等信息。
五、借鉴相关规范和标准
在约定建筑层数时，还需要借鉴国家和地方的相关规范和标准，例如《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《住宅设计规范》（GB 50096-2011）等。
实例分析:
某房地产开发公司与某建筑公司签订了一份住宅楼建设工程合同，合同中约定建筑层数为“30层”。 在施工过程中，双方对“层”的定义产生了争议：
开发商认为，“30层”指的是地上部分的楼层数，地下部分的2层车库不应计入总层数。
承包商则认为，“30层”指的是建筑物的总层数，包括地上部分的28层和地下部分的2层车库。
由于合同中没有对“层”的定义进行明确约定，也没有附上设计图纸，最终导致双方无法达成一致，引发了工程造价纠纷。
在建筑工程合同中，对建筑层数的约定看似简单，但实际上却需要非常谨慎。为了避免潜在的争议和纠纷，建议在合同中明确以下内容：
“层”的定义
计入层数的范围
使用清晰明确的表述
附图说明
借鉴相关规范和标准
通过以上措施，可以有效避免因建筑层数问题引发的合同纠纷，保障合同双方的合法权益。
